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自住房首演遇大熱開啟土地交易旺季八地拍賣

发布时间:2019-11-09 06:39:03

自住房首演遇大热 开启土地交易旺季 ——八地拍卖现场侧记

“土地疯了”11月4日下午,北京市国土局的交易大厅中这样的惊呼此起彼伏8块地在一天现场竞价的热潮,让交易现场无比火爆;房企、媒体、机构各类人士拥挤在大厅里,注意力都高度集中在直播拍卖过程的闭路电视上

4日下午出售的8块地是2013年年底土地出售旺季的开端,也是京七条出台后,自住型商品房地块的首次拍卖;而它们的成功出售,为这一场土地盛宴演绎了一个完美开端

自住房面积连涨 占据江山大半壁

“旭辉这是豁出去了”在旭辉以7.2亿成功竞得平谷大兴庄镇地块后,一位房企代表在拍卖厅外一脸感慨

今日的拍地中,旭辉对平谷地块可谓势在必得,两轮竞价和一轮竞配面积中,举牌毫不手软,无论对手如何出价,旭辉都迅速跟上“旭辉拿定了,”一位房企代表略带遗憾地说,“之前跟旭辉商量下就好了”

但旭辉最终竞下大兴庄地块的成本也颇为可观:在这块斥资7.2亿获得的地块中,有11万平方米的自住型商品房地块,以及2.5万平米的限价商品房也就是说,在总建设面积为15万平方米的情况下,可供自由建设普通商品房的面积仅为1.5万,占比十分之一

仅仅是竞配自住型商品房,结果却导致几乎全部面积都需要建设自住房——今日,这个现象并非只出现在平谷大兴庄镇

更为可观的是顺义新城的第七街区公建混合住宅用地,这个被中铁建以10.27亿元拿下的地块,自住型商品房的建设面积占到了住宅用地的100%,原本应为配角的“配建自住房”演变成为了绝对主角

“这其实是企业对北京市场的一种信心,”伟业我爱我家研究院经理程浩业认为,无论是对北京未来楼市的走向,还是新推出的自主性商品房的发展,房企都展现了足够的信心

另一方面,程浩业表示,其实现在自住型商品房的限价并不是远低于市场的,“其实平谷市区目前的房价也只在一万出头,”他说而平谷大兴庄镇地块自住房的销售限价为1.05万元

竞“自住房”地块原本的竞价方式是,先竞价格,达到合理上限后转为竞自住房面积;然而,在今日竞配的自住房面积连连达到建设上限后,现场竞拍不得已再次转回对拿地价格的竞拍这就意味着,“合理价格上限”的额度被提高:原本设定为6.05亿元的平谷大兴庄镇地块,最终被旭辉用7.2亿方才拿下

“虽然自住型商品房的面积增加,楼面价被提高,但是这个利润仍然是很大的,”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存认为,他表示:“剩下的面积尽管很少,但是可以用来做高价产品,从而获得利润来弥补其他部分;比如农展馆的地块楼面价7.5万元,但是有计划要卖到30万,这个利润就很可观”

限房价地后继无力 第三宗地块当场遇冷

参与竞价朝阳东坝南区地块的房企共14家,平谷大兴庄镇的竞拍房企也有11家;然而,与现场各块地火热争夺战的局面相反,11月4日唯一的一块“限房价、竞地价”地块房山区房山新城燕房片区当场遇冷,仅有两家房企进行报价的情况,导致该地块被取消现场竞价,直接以8.04亿的价格出售给中铁嘉业

这个结果出乎很多人意料

相比竞“自住型商品房”地块,“限房价、竞地价”的方式应该更为人所熟悉:与着名地王农展馆地块同一天出售的豆各庄,被恒大以1.5万元每平米的楼面价拿下,参与竞价的房企共8家;而第二宗限房价地则以楼面价1.86万元被中铁建竞得,距销售限价不足千元

然而今日房山地块的出售则使人大跌眼镜:折合楼面价4140元,与1.05万元的限价相差6000余元;但面对这样大的差额,却没有一家房企愿意出价

“这可能与近期出售的土地过多有关,”程浩业对这一原因也不能十分确定,他推测说,“房企的精力是有限的,近期30多块土地出售,而这块地的未知并不是很好,所以容易被忽略”

而陈宝存的看法则相对不同,他认为,京七条的出台对这一地块的遇冷有重要影响,“之前没人知道限房价地用来做什么,当时房企需要拿地,所以比较热门;但现在政策出来了,房企一看利润小,就不愿意出价”

对于竞“自住房”地块大热,而限房价地遇冷的情况,陈宝存表示,“虽然两者都是建自住型商品房,但是前者还有一些面积可以自由建设,这部分地将大大提高利润;但是限房价地需要全部建自住房,利润就被压缩了”

年终旺季正式启幕 拿地房企志得意满

“我们不低调了,这回要高调地出去”在拿下昌平地块中,走出拍卖厅的城建代表意气风发,与门外等候多时的同事相互庆祝着

与旭辉一样,城建对于昌平北七家镇地块也是信心满满,在二十余轮竞价中,城建从始至终坚持不断举牌,力排众多房企,最终以15.48亿竞得该地,并配建4万平方米限价商品住房以及6.4万平方米的自住型商品房这个配建的比例与平谷、顺义相比十分均衡,后期建设的风险也将减小,难怪城建显现出如此信心

对于土地市场的热情,体现在现场的每一个房企身上旭辉、城建、保利首开联合体等多个拿地房企都可谓收获颇丰

但今天的火热,只是一个开端

“每年的年末,都是土地出让的高峰,”程浩业表示11月份,共有34块经营性用地出售,其中包含22块住宅用地,除去今天已经售出的部分,还有14块住宅用地等待众房企 去斩获

让我们期待在即将到来的土地出让高潮中,市场的不凡表现

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