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楼市调控博弈继续后市风险管控需打好提前量

发布时间:2019-11-30 12:24:25

楼市调控博弈继续 后市风险管控需打好"提前量"

在货币政策连续收紧两年多后,近日起中国人民银行下调存款准备金率0.5个百分点,一举释放出资金量近4000亿元,引发了市场对房地产行业走向的诸多猜测。业内人士分析认为,此次“降准”并不意味着楼市调控有所松动。  “降准”影响楼市几何?  根据10月末我国金融人民币存款余额79.21万亿元的总量计算,此次下调释放的资金将超过3960亿元。黑龙江省社科院经济所副所长程遥表示,这些钱将主要用来解决中小企业、保障房建设资金短缺问题,支持国家重点工程信贷需求等,“对楼市影响不大”。  2010年以来,中国人民银行多次加息和上调存款准备金率,使市场资金流动性持续从紧。中国物流与采购联合会最新发布的数据显示,11月份中国制造业采购经理指数(PMI)为49.0%,环比回落1.4个百分点,表明中国制造业正处于收缩状态,经济增速继续呈现下滑趋势。  哈尔滨理工大学教授杨文超说,这次准备金率下调是针对全球金融形势和中国经济增长做出的调整,并非专门针对楼市。为防止经济增速下滑适度放宽货币政策是有必要的,不能就此认定中央开始拯救楼市。  中国房地产市场的政策痕迹无疑还比较明显。程遥说,尽管存款准备金率下调,但限购、限贷等调控政策并未出现丝毫放松,关键的利率因素也没有变化。尤其是今年以来,以限购为代表的调控对楼市降温起到重要作用,目前没有理由放弃。  中国指数研究院的调查显示,经历“金九银十”销售不佳后,11月份楼市延续了之前的惨淡。在全国主要30个城市中,逾六成城市住宅成交面积环比下跌,平均跌幅为10.48%,天津、深圳、广州、杭州、南京等重点城市均环比下跌,跌幅最大的天津达40.09%。  程遥表示,存款准备金率还会有下调空间,但国家决策层近期的频繁表态说明限购、限贷等措施仍将延续。  黑龙江省天威投资有限公司总经理刘伟雄说,即使这次存款准备金率调整后,会有部分资金进入楼市,但比例也将会很有限,开发商资金链紧张的局面目前难以改变。[1][2]下一页深度博弈继续上演,监管之手还需发力。  楼市调控的持续性和严厉性已经超过很多开发商的预期,“金三银四”失守、“金九银十”沦陷,面对很难放松的调控,房地产行业的“洗牌”时机或许将要到来。程遥表示,楼盘销售不景气,很多开发商的资金链随时可能出问题,尤其是中小房企的日子更不好过,楼市很可能出现明显的调整期,强者更强、弱者遭汰的情况将集中上演。  更大的担忧来自于近期接连发生的一些开发商“跑路”事件。哈尔滨市房产局相关人士告诉,由于调控持续发力以及接近年关向开发商追债的情况越来越多,国内一些城市出现了中小开发商出逃现象,开发企业拖欠工程款等情况更不鲜见,要予以重视。  该人士举例说,一些开发商有个几百万,就可以成立房产公司,资金链脆弱。还有部分房企通过信托、担保等渠道周转资金,极大抬升了融资成本,埋下风险隐患。对此有关部门应未雨绸缪加强市场监管,维护楼市稳定。  程遥表示,政府要给开发商设置客观的准入门槛,严查无证售房、违规预售、抽逃资金等违法行为,加强建、售、管、买、卖各环节的监管力度。同时引导开发商进行结构调整,提高建筑质量,优化企业服务,配合国家楼市调控建立起健康的房地产市场。  后市风险需早防范  住建部日前知会地方政府,对于限购政策将要于2011年年底到期的城市,地方政府需在到期后对限购进行延续。一些专家认为,限购一定程度上抑制了投资投机需求,使房地产市场降温。  杨文超说,限购政策只是暂时“冻结”了部分楼市需求,并没能解决需求问题,房价上涨的基础还存在。  程遥表示,对限购退出后的潜在风险尤需警惕。一方面,如果楼市的刚性需求一直被压制,那么当限购取消,楼市和房价势必出现反弹和井喷。另一方面,限购把投资投机力量暂时挤出一、二线城市,导致这些需求向没有限购的中小城市转移,引发当地房产市场开发热潮。由于中小城市经济基础薄弱,一旦将来投资投机需求撤走,楼市泡沫破裂的危害可能会更加严重。  程遥、杨文超等人认为,楼市调控要打好“组合拳”,要为限购的退出提前做好准备。长期来看,楼市调控的着力点还应该是保障房建设,并在这个基础上将短期调控措施引向深入,做到低端有保障、中端有市场、高端有约束。  截至10月底,全国1000万套保障房全部开工,提前完成任务。对此程遥表示,保障房建设按计划推进,有助于住有所居目标逐步实现。接下来,保障房工程应该在完工进度、后期管理上下功夫,保障房建设不能跑“马拉松”,对可能发生的权力寻租行为更要严防严打,使保障房真正起到调整、匡正房地产市场供应结构的作用。( 强勇)

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